מבוא
רכישת קרקע להשקעה נתפסת לעיתים קרובות כצעד המשמעותי הראשון של המשקיע בעולם הנדל”ן. אולם, לצד איתור הקרקע המתאימה ובדיקת ההיבטים התכנוניים והמשפטיים, עולה גם השאלה המהותית: כיצד לממן את הרכישה עצמה? בישראל, הרוכשים נתקלים במגוון אפיקי מימון – החל ממשכנתא רגילה, דרך הלוואות ייעודיות ועד לשיתופי פעולה עם משקיעים נוספים. במאמר הבא נפרט על האפשרויות המרכזיות למימון קרקע, נעמוד על היתרונות והחסרונות של כל אפיק, ונציע טיפים מעשיים להתנהלות כלכלית נבונה.
מה מייחד מימון קרקע לעומת מימון דירה?
לא מעט משקיעים מנסים להשוות בין קבלת משכנתא לרכישת דירה בנויה לבין רכישת קרקע. אך יש לזכור כי מימון קרקע שונה מאשר מימון דירה:
- סיכון בעיני הבנקים: לרוב, בנקים יראו בקרקע נכס בעל סיכון גבוה יותר מאשר דירה, בעיקר אם ייעודה עדיין לא מאושר לבנייה או אם מדובר בקרקע חקלאית שטרם הופשרה. כתוצאה מכך, הבנקים עשויים לדרוש תנאים מחמירים יותר או להציע אחוזי מימון נמוכים יותר.
- ערך משוערך לעתיד: קרקע יכולה להכפיל את ערכה עם שינוי ייעוד או עם פיתוח תשתיות בסביבה. אולם, הבנקים לא תמיד ישקללו זאת בחישובים שלהם, ולכן המשקיע נדרש להציג הון עצמי גבוה יותר או להיעזר באפיקי מימון נוספים.
- זכויות וחוזי חכירה: במקרים שבהם הקרקע היא של רשות מקרקעי ישראל (רמ”י), או שהבעלות מורכבת יותר (כמו שותפים נוספים בקרקע), גורמים אלו עשויים להקשות על קבלת הלוואה או משכנתא.
האפשרויות העיקריות למימון רכישת קרקע
1. משכנתא ייעודית לרכישת קרקע
מספר בנקים בישראל מציעים משכנתאות ייעודיות לרכישת קרקע, המותאמות למגוון מצבים – החל מקרקע המיועדת למגורים ועד לקרקע חקלאית שעשויה להיות מופשרת בעתיד.
- אחוז המימון: לרוב, הבנקים יציעו מימון שנע בין 45% ל-60% (תלוי בסוג הקרקע, מיקומה ומצבה התכנוני).
- הצגת תוכניות בנייה: בחלק מהמקרים הבנק דורש להציג תוכניות בנייה מאושרות או לפחות תכנון ראשוני, על מנת לוודא שהקרקע לא נשארת קרקע “רדומה” ללא שימוש.
- ריבית ותנאים: מאחר שהבנק רואה בכך סיכון גדול יותר, ייתכן שהריבית על המשכנתא תהיה גבוהה יותר לעומת משכנתא על נכס בנוי.
2. הלוואות בנקאיות חוץ-משכנתא
ניתן לבחון קבלת הלוואה “רגילה” מהבנק, שאינה כפופה לאותם נהלים נוקשים של משכנתא, אך בדרך כלל תגיע עם ריבית גבוהה יותר ותקופות החזר קצרות יותר.
- הלוואה לכל מטרה: הבנק נותן הלוואה לצורך רכישה, אך ייתכן שיידרוש שעבוד נוסף או ערבים.
- מתאים בעיקר לסכומים נמוכים: אם הקרקע זולה יחסית, או אם ברשותכם הון עצמי גבוה ודרוש לכם השלמה קטנה, הלוואה מסוג זה עשויה להיות פתרון זמין.
3. מימון חוץ-בנקאי
בתקופה האחרונה צצים יותר ויותר גופי מימון חוץ-בנקאיים – חברות ביטוח, קרנות השקעה וקרנות פרטיות שמציעות הלוואות לנדל”ן בתנאים גמישים יחסית.
- יתרון הגמישות: לעיתים ניתן להגיע להסכמים במהירות, עם פחות בירוקרטיה ויותר גמישות בתנאי ההחזר.
- חיסרון הריביות הגבוהות: גופים חוץ-בנקאיים בדרך כלל גובים ריביות גבוהות יותר, זאת כדי לפצות על רמת הסיכון הגבוהה שהם לוקחים על עצמם.
- עריכת בדיקה מקדימה: חשוב לוודא שהגוף החוץ-בנקאי אמין, בעל רישוי מתאים ופועל תחת פיקוח. כמו כן, יש לקרוא בעיון את החוזה ולהבין את כל הסעיפים בו.
4. הלוואות או השקעות משותפות עם משקיעים פרטיים
חלק מהמשקיעים מעדיפים לצמצם את היקף הסיכון האישי על ידי שותפות בהשקעה בקרקע.
- הסדרי שותפות: אפשר להקים חברה משותפת, או ליצור הסכם כתוב שמגדיר את חלוקת ההון, האחריות והרווחים.
- גמישות בבניית ההסכם: בסוג זה של מימון, הצדדים יכולים לקבוע את התנאים ביניהם ללא תלות בגורם חיצוני (כמו בנק).
- חסרון סיבוך היחסים: שותפויות עלולות להוביל לקונפליקטים בין המשקיעים, במיוחד אם אחד מעוניין לממש את ההשקעה מוקדם מאחרים.
5. הון עצמי גבוה וחיסכון
בחלק מהמקרים, אם ברשותכם הון עצמי משמעותי או חסכונות לטווח ארוך, יתכן שתרצו להפחית את תלותכם במימון חיצוני.
- הימנעות מתשלום ריביות: ככל שתזדקקו לפחות הלוואות, כך תשמרו על יותר רווח נקי מההשקעה.
- סיכון נמוך יותר: ללא לחץ של החזרים גבוהים, תוכלו לתכנן את מימוש הקרקע בזמן האופטימלי מבחינתכם.
- הזדמנות למנף את ההון: מצד שני, אם שיעורי הריבית נמוכים, לפעמים משתלם דווקא להשתמש בהלוואה או משכנתא ולהשקיע את ההון העצמי בפרויקטים נוספים.
מה צריך לדעת לפני שפונים לבנק או לגוף מימון?
- הצגה ברורה של מטרת הרכישה: אם אתם מתכוונים לבנות על הקרקע בעתיד הקרוב, הכינו תוכניות ראשוניות או לפחות מסמכים המעידים על אפשרות מעשית לפיתוח הקרקע.
- ביצוע בדיקת נאותות יסודית: גוף המימון ירצה לראות שבוצעו כל הבדיקות הנדרשות (מעמד תכנוני, בדיקת בעלות, וכו’). ככל שתציגו מסמכים מסודרים ומידע מהימן, כך תגבר הסבירות שתקבלו תנאים מועדפים.
- הבנת היקף ההוצאות הכלליות: ייתכן שתידרשו לממן עלויות פיתוח, היטלי השבחה, מיסים שונים ועוד. הבנק או הגוף המממן ירצו לדעת שהיקף ההוצאות הכולל מוגדר ושיש לכם יכולת לעמוד בהן.
- תכנון לטווח ארוך: הרעיון בהשקעה בקרקע הוא להחזיק בה עד לעליית הערך או עד להפשרה ולבנייה, תהליך שלעיתים יכול להימשך שנים. ודאו שההחזרים החודשיים מותאמים למצבכם הפיננסי ולא דורשים “לחץ מכירה” מוקדם מהתכנון.
איך בוחרים את אפיק המימון המתאים?
- היקף ההון האישי: אם יש לכם הון עצמי גבוה יחסית, אולי תעדיפו להשתמש בחלקו המשמעותי ולהשלים במימון בנקאי קטן. אם ההון העצמי נמוך, ייתכן שתזדקקו למימון גדול יותר – וכדאי לבחון שילוב בין משכנתא למקורות חוץ-בנקאיים או שותפים.
- פרופיל הסיכון האישי: אם אינכם רוצים לקחת סיכונים רבים, ייתכן שתעדיפו ללכת על משכנתא רגילה (גם אם באחוזי מימון נמוכים יחסית) ולא להסתמך על גופים פרטיים. אם אתם משקיעים מנוסים שמזהים פוטנציאל רווח מהיר, אפשר להעז יותר עם מימון חוץ-בנקאי.
- תוכניות לעתיד: בדקו מתי תרצו לממש את הקרקע או לפתח אותה. אם אתם מתכננים בנייה בתוך שנה-שנתיים, שווה להשקיע במימון שיוכל להפוך למשכנתא לבנייה בשלב מאוחר יותר.
- ייעוץ מקצועי: חברת ייעוץ והשקעות כמו אופטימל אינווסט יכולה לסייע בניתוח השוק, בקשר עם בנקים וגופים חוץ-בנקאיים ובבניית תמהיל מימון מותאם אישית.
נקודות חשובות בניהול הסיכונים
- ריביות משתנות: הקפידו לבחון את השפעת הריבית המשתנה על ההחזרים החודשיים. אם תחול עלייה בריבית בשוק, ההחזר עלול לעלות בצורה משמעותית.
- עיכובים בפיתוח הקרקע: הליך הפשרת קרקע או שינוי ייעוד עלול להתעכב בשל גורמים תכנוניים או בירוקרטיים. ודאו שתוכלו לעמוד בהחזרים גם במקרה שלא יהיה לכם תזרים מהנכס לתקופה ארוכה.
- תנודות בשוק הנדל”ן: אמנם שוק הנדל”ן בישראל איתן יחסית לאורך השנים, אך ייתכנו שינויים מסוימים. במידה ומחירי הקרקעות ירדו זמנית, עלולה להיות לכך השפעה על יכולתכם להחזיר את המימון או למחזר את ההלוואה.
סיכום
מימון רכישת קרקע להשקעה הוא עניין מורכב יותר מאשר קניית נכס בנוי, בשל הסיכון התכנוני והמשפטי הכרוך בקרקע. קיימים מספר אפיקי מימון מרכזיים – משכנתא ייעודית, הלוואות בנקאיות, מימון חוץ-בנקאי, השקעות משותפות והון עצמי – כאשר לכל אפיק יתרונות וחסרונות משלו.
על מנת לבחור בפתרון המימון הנכון, מומלץ לבחון את מצבכם הפיננסי האישי, את פרופיל הסיכון שלכם, וכן את הפוטנציאל התכנוני-משפטי של הקרקע. תכנון מראש, ביצוע בדיקות נאותות והצגת מסמכים מסודרים לגורמים המממנים מגבירים את הסיכוי לקבלת תנאים מועדפים, ומבטיחים שאתם בדרך להשקעה מניבה ונטולת תקלות ככל הניתן.
בחברה כמו אופטימל אינווסט, ניתן לקבל ליווי צמוד משלב הרעיון ועד לביצוע המלא של רכישת הקרקע, לרבות בניית אסטרטגיית מימון מדויקת. כך תוכלו להיכנס לתהליך בראש שקט, עם הבנה מלאה של האפשרויות העומדות לרשותכם ויכולת לשקלל את יתרונות וחסרונות כל אפיק מימון. המפתח הוא לקחת החלטות מושכלות, להתייעץ עם אנשי מקצוע מנוסים ולא לשכוח את ההיבטים המשפטיים, התכנוניים והכלכליים הדרושים להצלחת ההשקעה.